Revenus bruts de location
L'ensemble des loyers perçus constitue le revenu
brut de location.
Revenu net de location
Le
revenu net de location sera égal au revenu brut
moins l'ensemble des dépenses encourues pour
gagner le revenu.
Cas
particulier des dépenses augmentant la valeur de
l'immeuble
Une dépense augmentant la valeur de l'immeuble
s'ajoutera au prix d'achat de l'immeuble et n'affectera
pas le revenu net de location; par contre elle sera
sujette à amortissement.
Déductions
d'exploitation
Les
dépenses courantes d'exploitation d'un immeuble locatif
sont déductibles des revenus qu'il génère. Ainsi l'on
pourra déduire proportionnellement à la fraction de
l'immeuble en location:
Déductions
pour amortissement
Des revenus
de location en plus des déductions d'exploitation, le
propriétaire pourra aussi déduire l'amortissement (ou
dévaluation progressive) du prix d'achat + dépenses
augmentant la valeur de son immeuble. Chaque année
(sauf la première où le taux d'amortissement sera de 2%)
le propriétaire pourra déduire 4% de la valeur non déjà
amortie de son immeuble des revenus locatifs.
Vente et
récupération d'amortissement
Lorsque
l'immeuble est vendu et que le prix de vente est
supérieur à la valeur non-amortie de l'immeuble, la
différence sera complètement imposable.
De plus, si
le prix de vente est supérieur au prix d'achat +
dépenses augmentant la valeur, il y aura gain en capital
et ce dernier sera imposable à 50%.
Exemple de
calculs d'impôt
Supposons un
immeuble payé $400,000, si le propriétaire a augmenté la
valeur de l'immeuble en faisant aménager, durant la
première année, des garages au sous-sol au coût de
$75,000 et qu'il soit vendu après 4 ans au montant de
$550,000.
Voici
l'allure des montants imposables:
année 1:
revenus locatifs - 2% de $400,000
année 2:
revenus locatifs - 4% de (VNA + $75,000)
année 3:
revenus locatifs - 4% de VNA
année 4:
revenus locatifs - 4% de VNA + 50%
($550,000 - ($400,000 + $75,000))
Retour